〔日报〕房地产新模式密集落地，财政节奏与外资流动悬念待解

一、房地产发展新模式密集落地

• 住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，并加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户^[1]。
• 通知明确，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售，并对现房销售实行备案管理^[1]。
• 金融监管总局、央行印发《个人住房贷款管理办法（试行）》和《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，设定月房贷支出收入比上限50%、月全部债务支出收入比上限60%^[2][3]。
• 房地产开发贷款实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年^[2]。
• 房企融资“借新还旧”破冰，受访投行保代认为，五大融资举措中房企债券可新增发行用于符合政策要求的房地产项目，且支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式再融资^[4]；证监会亦重申支持房企融资^[5]。
• 南京住房公积金管理中心将住房公积金异地贷款范围扩展至全国，全国缴存人在南京购房均可申请，自2026年9月1日起施行^[6]。
• 国家发展改革委员会宏观经济研究院研究员刘琳表示，今年1-7月全国土地出让收入同比减少30.8%，土地财政依赖降至历史低位，为推进房屋销售制度改革提供了时机窗口^[7]。

二、财政：节奏偏慢与逆周期调节

• 今年财政节奏缓慢，表现为支出缓慢和发债进度缓慢：前7个月财政支出同比增长1.3%，明显低于财政收入5.8%的增速；财政赤字累计1.9万亿元，低于去年同期2.5万亿元^[8]。
• 截至本周，2026年新增专项债发行进度65.4%，落后于2025年同期74.5%^[8]。
• 财政支出放缓主要由于经济事务类支出下降，其中节能环保分项同比下跌11.9%，农林水事务同比下跌6.8%，交通运输和城乡社区事务分别下跌2.5%和2.9%；而卫生健康支出同比增长9.8%，社保就业等刚性支出保持较高增速^[8]。
• 财政节奏缓慢的原因包括财政支出受限、可投项目减少以及债务管控加强^[8]。
• 财政部表示要有效发挥财政逆周期调节作用^[9]；财政科学管理试点一年多后，将推动由点及面、纵深发展^[10]。
• 前7个月全国国有资本经营预算收入2575亿元，同比增长39.8%，其中中央增长84.8%、地方增长14.6%，主要因去年下半年提高央企及部分省份国有资本收益收取比例^[11]。

三、资本流动与对外开放

• 市场监管总局数据显示，上半年全国新设外商投资企业3.5万户，同比增长7.0%^[12]。
• 从区域看，出口大省与沿边省份“双轮驱动”：海南、山东、广东、江苏新设外资企业增速分别为38.6%、15.2%、8.1%、6.8%；黑龙江、内蒙古、广西、吉林增速分别达79.5%、29.1%、16.6%、12.0%^[12]。
• 从来源国看，共建“一带一路”国家、阿拉伯国家、非盟国家合计在华新设企业1.1万户，分别增长19.3%、20.6%、42.8%；美国、英国、日本在华新设企业分别下降10.7%、21.4%、34.9%^[12]。
• 从投资领域看，卫生和社会工作、批发和零售业、住宿和餐饮业新设外商投资企业增速分别为27.1%、11.9%、11.7%，消费市场成为吸引外资新方向^[12]。
• 外汇局数据显示，截至8月26日，证券基金类机构获批的合格境内机构投资者（Qualified Domestic Institutional Investor，QDII）投资额度合计较6月19日增加37.2亿美元至1010亿美元，获批机构数量增加1家至79家；易方达、华夏、广发等22家机构各新增1亿美元额度^[13]。
• “全球金融机构走进中国金融市场系列活动”交易所市场专场在上海举办，吸引全球20个国家和地区约100家金融机构参与；上海市委金融办副主任曹艳文介绍，2025年上海金融市场交易总额超过4000万亿元，全球金融中心指数（Global Financial Centres Index，GFCI）排名升至全球第六^[14]。
• 《上海国际金融中心发展离岸金融行动方案》发布两个月以来，离岸人民币外汇交易日均规模达105亿美元，吸引超70家境内外机构参与；自贸离岸债累计发行18单，规模74亿元^[14]。

四、其他宏观线索

• 国家数据局在2026数博会上表示，算力网与水网、新型电网、新一代通信网、城市地下管网、物流网深度耦合、相互赋能；截至7月底，全国智算总规模达245万PFLOPS（FP16），八大国家算力枢纽和三个算电协同发展区已建成智算规模占全国比重超85%^[15]。
• 湖南首宗跨区域出让地块“湘潭跨001号”在长沙市自然资源网上交易系统成交，标志着长株潭土地要素跨区域自由流动实现“零的突破”^[16]。
• 四川广安“十五五”锚定经济总量再上“五个百亿元台阶”^[17]；天津以绿色转型培育产业发展新动能^[18]。
• 两部门统筹运用资金渠道支持物流网建设^[19]；人民日报评论关注引导对外投资从“铺摊子”转向“精耕细作”^[20]。
• 农业法完成修订^[21]；央行陆磊讲述智能体支付的四个“时代之问”，强调坚持规则和标准先行^[22]；财新刊文探讨如何破局“K型分化”（K-shaped divergence）^[23]。

五、今日悬念：财政节奏与房地产改革的平衡

• 前7个月财政支出同比增速低于收入、专项债发行进度落后去年同期，而财政部已强调有效发挥财政逆周期调节作用^[8][9]。下半年财政能否加快落地，是市场关注的核心问题。
• 刘琳指出，土地财政减退为房屋销售制度改革提供了窗口，但现房销售会导致销售回款后移、短期内土地出让收入较大波动^[7]。在地方财政承压与房地产新模式推进之间，政策节奏的把握构成当前宏观面的悬念。