〔隔夜晨报〕地产"三箭齐发"重塑预售制度、稳投资半月六会：隔夜宏观速览

地产"三箭齐发"：销售与信贷规则面临一次性重写

8月28日，住建部、自然资源部、央行、国家金融监督管理总局、证监会等多部门密集出台三份文件，分别聚焦住房销售制度改革、房地产信贷体系重构与资本市场支持构建房地产发展新模式 ^[1]。新出让土地优先实行现房销售、预售门槛统一提升至主体结构封顶，被市场视为商品房预售制度根本性重构的标志性信号 ^[1]。

广东省房地产行业协会会长王韶表示，本轮新政以"先立后破、以进促稳"为原则，现房销售模式将大幅抬高行业准入门槛，房企高周转开发逻辑面临重构 ^[1]。券商研报数据显示，现房销售占比已由2020年的12.7%升至2025年的35.9%，预售制进入退坡通道 ^[2]。配套信贷方面，房贷期限上限延至40年、偿债比上限提至60%，按揭放款推迟至竣工备案后，房企回款周期显著拉长 ^[2]。财联社"风口研报"指出，本轮"超级政策包"重塑销售制度与信贷规则，分析师看好偏轻资产运营的公司穿越周期能力较优 ^[3]。

研报同时提示，新政落地将减少短期新房供给、利好核心城市房价企稳，但短期投资承压，行业景气度分化仍明显 ^[4][5]。

稳投资再加码：发改委半月六次会议与下半年工作重点

国家发改委联合有关部门召开全国投资工作推进会议，这是半个月内第六次召开稳投资方面会议 ^[6]。历次会议围绕新型政策性金融工具、"六张网"建设、"两重"项目推进、促进民营企业投资等密集部署 ^[6]。背景是前7个月全国固定资产投资260328亿元，同比下降6.7%，降幅继续扩大 ^[6]。

国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告指出，经济结构持续分化、有效需求不足、部分行业生产经营困难增多是当前主要风险 ^[7]。报告强调下阶段加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给，制定扩大内需战略实施方案，引导新兴消费，扩大民间投资 ^[7]。

地方债方面，26年三季度地方债发行计划披露总额度为24272.7亿元，其中新增专项债13358.5亿元、新增一般债2820.9亿元、再融资债券8093.3亿元 ^[8]。

银行息差：企稳信号背后的结构隐忧

A股上市银行半年报全部出炉，多数银行上半年尤其二季度息差企稳回升 ^[9]。Wind数据显示，相较去年全年，上半年42家上市银行中有19家净息差（NIM）回升、1家持平 ^[9]。

聚焦国有大行，相较一季度，六大行净息差两平、三升、一降：工商银行（1.29%）、交通银行（1.23%）持平；农业银行（1.28%）、建设银行（1.37%）、中国银行（1.27%）分别环比提升2BP、1BP、1BP ^[9]。但业绩会信息显示，息差企稳与定期存款尤其3年期定存密集到期有关，后续随着该因素影响减弱，息差下行压力仍在 ^[9]。

QDII扩容、外贸修复与德中经贸连线

QDII（合格境内机构投资者）额度迎来新一轮扩容，最新获批新增额度68.4亿美元，累计获批额度升至1830.09亿美元 ^[10]。今年两批额度合计新增121.4亿美元，远超去年全年，重点倾斜公募基金赛道；但当前近半数QDII基金仍处限购或停购状态 ^[10]。

外贸端，研报指出随着台风影响消退，港口货物及集装箱吞吐量明显回升，出口集装箱运价止跌回升；霍尔木兹海峡通航仍受限制，美伊表述分歧加大，能源与航运风险溢价仍可能维持高位 ^[5]。

德国方面，中国驻法兰克福总领馆与德国乒乓球甲级联赛、德国世界市场领导者学院在纽伦堡联合举办中德经济论坛，多位德国政商学界人士看好德中经贸合作前景 ^[11]。德国经济研究所所长马塞尔·弗拉茨舍尔表示德国要提升竞争力应重点解决自身问题，中国始终是德国重要伙伴 ^[11]。汽车领域合作是本次论坛重要议题，欧宝汽车CEO表示不应将中国企业单纯视为竞争对手 ^[11]。

汽车进口数据方面，7月进口4.3万辆同比下滑13%，1-7月累计24万辆同比下降11% ^[12]。

今日看点：8月官方PMI、上合峰会与G20财长会

今日（8月31日），中国8月官方制造业PMI数据出炉，此前7月制造业PMI为49.2% ^[13]。同日，上海合作组织成员国元首理事会会议在比什凯克举行，至9月1日闭幕，将审议国际地区热点并讨论多领域合作前景 ^[13]。G20财长和央行行长会议同期在美国阿什维尔举行，由贝森特主持，系美国重新主导G20多边议程后的首次重要亮相 ^[13]。

债市方面，国债期货本周继续调整，央行周一7天期逆回购净投放3400亿元 ^[14]。后续需关注地产新政落地节奏、增量政策出台与8月PMI走势 ^[14][5]。